На российском рынке недвижимости сложилась самая настоящая революционная ситуация — покупатели уже не могут позволить себе что-либо покупать, а владельцы компаний-застройщиков всё ещё хотят продолжать получать сверхприбыли.
Спрос на новостройки в зависимости от региона упал на 45−85%, причём это «скорректированные» цифры — участники рынка хотят всеми силами отсрочить обвал. Который неминуем.
Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка по ипотеки в РФ на начало ноября 2024 года составляет чудовищные 25,45% годовых, максимальная — 43% годовых.
Естественно, при таких параметрах кредитов переплачивать десяток ценников своего объекта недвижимости желающих нет. Да и стоимость квадратного метра в России завышена. В разы, а может, и в десятки раз, до многих это потихоньку начало доходить.
Эта самая стоимость «квадрата» почему-то рассматривается в нашей стране как некий сферический конь в вакууме, без привязки к себестоимости строительства, ценам (реальным!) на землю, и, главное, к доходам населения.
В настоящий момент цена квадратного метра в РФ ниже, чем в Германии, но не очень принципиально. Средняя зарплата «нетто» (после вычета налогов) у немца составляет в пересчёте на наши дензнаки свыше 300 тысяч рублей, то есть примерно в десять раз выше.
Наши же «аналитики» почему-то тыкают всем в нос некие «мировые цены», ориентируясь на ту же Германию и ещё ряд стран с наибольшими доходами населения. Забывая — точнее игнорируя! — тот факт, что стоимость совершенно идентичных квартир в каком-нибудь Гондурасе (южном) и Швейцарии отличаются на порядки.
Из чего можно сделать вывод, что отечественная аналитика рынка недвижимости, мягко говоря, неточная. По уровню себестоимости — затрат на стройматериалы, рабочую силу, топливо, электричество и т. д. — российские квадратные метры находятся где-то на уровне стран «третьего мира». Но продаётся это по ценам «цивилизованных» стран, столь любимых теми самыми «аналитиками».
Точнее, уже не продаётся — согласно данным инвестиционной компании Key Capital с момента отмены программ льготной ипотеки спрос на новостройки упал на 67% в среднем по РФ. Точнее, даже больше, в основных густонаселённых регионах он снизился на 78−80%.
Всё просто: кредитов нет — покупать не на что. Правда, означенные минус 80% вызывают недоверие. То есть 20% что-то ещё приобретают. Судя по всему, цифра «скорректирована» в лучших традициях Росстата.
«При прибыли в 100% капитал попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы пойти, хотя бы под страхом виселицы», — говорил английский профсоюзный деятель и публицист Томас Даннинг. Эту его «формулу» любили и любят цитировать многие, всё актуально и по сей день.
Какова именно норма прибыли застройщиков в РФ неизвестно, но эта цифра, думаю, больше 100%. Хотя может быть и 200% — это вполне в традициях русского «бизнеса».
Соответственно, денег хватает на всё — и на лоббирование всевозможных госпрограмм, и на покупку аналитиков, и на всё остальное. Та же программа льготной ипотеки дала застройщиками сверхприбыли. Цены раздуты до предела, до недавнего времени люди покупали в долг за безумные деньги то, что стоит в десятки раз дешевле. При полном «одобряем-с» от всевозможных чиновников и «экспертов». Типа инвестиции.
По такой логике действия сказочного Буратино на Поле Чудес тоже можно охарактеризовать как «инвестиционную стратегию». При этом лиса Алиса и кот Базилио — типичные «инвестиционные консультанты», «красный граф» Алексей Толстой очень точно описать суть вложений средств граждан в условиях воровского капитализма.
Бравурная «аналитика» на счёт того, что спрос растёт, а цены квадратных метров продолжают увеличиваться, появляется с должной регулярностью. Правда, обмануть она нынче способна совсем уж доверчивых людей. Да и более-менее похожие на правду цифры по поводу падения спроса вроде означенных выше время от времени начали всплывать, шила в мешке утаить сложно. Точнее, невозможно.
Банки напуганы, там до начальства наконец-то дошло, что вся залоговая недвижимость имеет более чем виртуальную стоимость. И новые ипотечные кредиты не выдают. «Льготные» или нет — неважно. Помимо запретительных ставок все финансовые институты включили всевозможные комиссии и прочие поборы. И де-факто ставки — от 35−40% годовых, а то и выше.
«Сюда включаются различные другие расходы заемщика, например, на покупку страхования. То есть это непосредственно стоимость страхового полиса или полисов, потому что, допустим, в ипотеке несколько рисков будут застрахованы. Также это могут быть другие комиссионные продукты. Например, какие-то сервисные, юридические услуги, которые банк может настойчиво продавать. Как мы знаем, полная стоимость кредитов очень часто больше, чем исключительно процентная ставка, может оказаться, что чуть ли не вдвое. Собственно, здесь мы видим как раз такую ситуацию», — объясняет гендиректор аналитического агентства «Бизнесдром» Павел Самиев.
При этом застройщики явно на что-то надеются, поступиться хотя бы частью своих прибылей они не хотят. Спрос падает, продаётся мизер, но цены они держат. Почему? Не иначе как расчёт на «шестёренки» в госструктурах. Чем именно это для нас аукнется пока непонятно.
